Immobilienbesichtigung in Kroatien: Diese Fragen solltest Du stellen

Es ist heiß. Die Sonne steht tief über der Adria.

Das Haus wirkt freundlich, die Terrasse großzügig und der Meerblick vielleicht sogar besser als auf den Fotos.

Der Makler erklärt die Vorzüge, der Verkäufer beantwortet erste Fragen und innerhalb weniger Minuten entsteht dieses Gefühl:

Das könnte es sein.

Genau in diesem Moment wird eine Besichtigung gefährlich.

Nicht, weil mit der Immobilie zwangsläufig etwas nicht stimmt. Sondern weil ein positiver Gesamteindruck schnell dazu führt, dass Käufer wichtige Details nur noch beiläufig wahrnehmen.

Eine Immobilienbesichtigung in Kroatien sollte deshalb nicht nur zeigen, ob Dir ein Haus gefällt. Sie sollte Dir helfen zu erkennen:

• welche Fragen noch offen sind,

• welche Angaben dokumentiert werden müssen,

• welche Risiken sichtbar werden,

• welche Unterlagen anschließend geprüft werden müssen,

• ob eine zweite Besichtigung oder eine fachliche Untersuchung erforderlich ist.

Eine Besichtigung ersetzt keine rechtliche oder technische Prüfung.

Sie ist aber der Moment, in dem Du entscheidende Hinweise sammeln kannst.

Warum eine Immobilienbesichtigung in Kroatien leicht täuschen kann

Eine Besichtigung zeigt immer nur einen Ausschnitt.

Du siehst die Immobilie:

• zu einer bestimmten Tageszeit,

• bei einem bestimmten Wetter,

• häufig vorbereitet und aufgeräumt,

• möglicherweise außerhalb der Hauptsaison,

• oft unter Zeitdruck,

• meist in Begleitung eines Maklers oder Verkäufers.

Viele Käufer konzentrieren sich dabei vor allem auf:

• Raumgefühl,

• Aussicht,

• Einrichtung,

• Terrasse,

• Garten,

• Nähe zum Meer.

Das ist verständlich. Diese Punkte entscheiden schließlich mit darüber, ob eine Immobilie emotional passt.

Sie sagen aber wenig darüber aus:

• ob Feuchtigkeit vorhanden ist,

• ob Anbauten genehmigt sind,

• ob das Dach erneuert werden muss,

• wie die Abwasserentsorgung funktioniert,

• ob die Zufahrt gesichert ist,

• welche Betriebskosten entstehen,

• ob Grundstück und Gebäude mit den Unterlagen übereinstimmen.

Der wichtigste Grundsatz lautet deshalb:

Gefallen und Prüfen sind zwei unterschiedliche Vorgänge.

Du darfst Dich für eine Immobilie begeistern. Du solltest trotzdem strukturiert bleiben.

Vor der Besichtigung: Diese Informationen solltest Du bereits haben

Eine gute Besichtigung beginnt nicht erst vor der Haustür.

Bitte den Makler oder Verkäufer möglichst vor dem Termin um grundlegende Informationen:

• genaue Adresse,

• Katasterparzelle,

• Grundbuchauszug, soweit verfügbar,

• Wohn- und Grundstücksfläche,

• Baujahr,

• bekannte Umbauten,

• vorhandene Genehmigungen,

• Energieausweis,

• Art der Wasserversorgung,

• Abwasserlösung,

• Zufahrt und Stellplätze,

• aktueller Nutzungsstatus,

• bekannte Mängel,

• derzeitige Betriebskosten.

Die kroatische Regierung empfiehlt Käufern ausdrücklich, beim Immobilienkauf unter anderem Grundbuchauszug, Bau- beziehungsweise sonstige Genehmigungsunterlagen, Nutzungsgenehmigung und Energieausweis zu prüfen und sich die verfügbaren Unterlagen zu Gebäude und Grundstück vorlegen zu lassen.

Du musst diese Dokumente vor der ersten Besichtigung noch nicht vollständig bewertet haben.

Aber sie helfen Dir dabei, gezielter hinzusehen und konkrete Fragen zu stellen.

Was solltest Du zur Besichtigung mitnehmen?

Eine gute Vorbereitung muss nicht kompliziert sein.

Hilfreich sind:

• Smartphone oder Kamera,

• Notizblock,

• Taschenlampe,

• Maßband oder Lasermessgerät,

• kleine Wasserwaage,

• Ladegerät oder Steckdosentester nur bei fachgerechter Nutzung,

• vorhandene Grundrisse,

• Katasterplan,

• vorbereitete Fragenliste,

• zweite Person als zusätzliche Beobachtung.

Frage vor dem Fotografieren um Erlaubnis.

Fotografiere nicht nur schöne Räume. Dokumentiere auch:

• Zähler,

• Sicherungskasten,

• Heiz- und Klimageräte,

• Dachunterseite,

• Keller,

• Revisionsöffnungen,

• Risse,

• Feuchtigkeitsspuren,

• Grundstücksgrenzen,

• Zufahrt,

• Nebengebäude,

• technische Anlagen.

Nach mehreren Besichtigungen verschwimmen Details schnell. Gute Dokumentation verhindert, dass Du später nur noch Erinnerungen und Eindrücke vergleichst.

Beginne nicht im Wohnzimmer, sondern draußen

Viele Käufer gehen sofort ins Haus.

Dabei liefert das Grundstück oft die ersten wichtigen Hinweise.

Prüfe zunächst:

• Wie führt die Zufahrt zur Immobilie?

• Ist der Weg öffentlich oder privat?

• Gibt es Tore, Schranken oder gemeinsam genutzte Flächen?

• Wo endet das Grundstück tatsächlich?

• Gibt es Stützmauern, Böschungen oder starke Gefälle?

• Wohin läuft Regenwasser?

• Sind Risse an Mauern oder Gelände sichtbar?

• Gibt es Nachbarbebauung sehr nah am Grundstück?

• Sind Anbauten, Terrassen oder Nebengebäude erkennbar?

• Wirkt der tatsächliche Zustand plausibel im Verhältnis zu Plan und Flächenangaben?

Über das offizielle Portal Uređena zemlja lassen sich Grundbuch- und Katasterinformationen sowie digitale Katasterpläne abrufen. Diese Daten helfen dabei, die tatsächliche Situation später mit den registrierten Grundstücken und Rechten abzugleichen.

Die Besichtigung zeigt Dir also die Realität vor Ort.

Grundbuch, Kataster und Genehmigungen zeigen anschließend, ob diese Realität auch rechtlich und dokumentarisch nachvollziehbar ist.

Zufahrt und Stellplätze: Nicht nur ansehen, sondern verstehen

Eine Einfahrt vor dem Haus wirkt selbstverständlich.

Sie kann jedoch über ein anderes Grundstück führen oder gemeinschaftlich genutzt werden.

Frage deshalb:

• Wem gehört die Zufahrt?

• Gehört ein Anteil am Weg zur Immobilie?

• Gibt es ein eingetragenes Geh- oder Fahrrecht?

• Wer darf den Weg benutzen?

• Wer trägt Reparatur- und Instandhaltungskosten?

• Gibt es Konflikte mit Nachbarn?

• Können Rettungs-, Liefer- oder Baufahrzeuge zufahren?

• Sind Stellplätze tatsächlich Teil der Immobilie?

• Sind Garage oder Carport genehmigt?

Ein sichtbarer Weg ist kein Beweis für ein dauerhaft gesichertes Nutzungsrecht.

Besonders vorsichtig solltest Du bei Aussagen sein wie:

• „Das wurde immer so gemacht.“

• „Der Nachbar hat nichts dagegen.“

• „Alle dürfen hier fahren.“

• „Das wird später geregelt.“

Solche Aussagen können die tatsächliche Praxis beschreiben. Sie ersetzen aber keine belastbare Prüfung.

Fassade, Dach und Außenwände prüfen

Gehe langsam um das Gebäude herum.

Achte auf:

• Risse,

• Abplatzungen,

• Feuchtigkeit,

• Verfärbungen,

• erneuerte Einzelstellen,

• beschädigte Dachziegel,

• durchhängende Dachflächen,

• undichte Dachrinnen,

• problematische Anschlüsse,

• offene Fugen,

• Korrosion,

• beschädigte Fensterläden,

• ungeschützte Leitungen.

Nicht jeder Riss ist statisch bedenklich.

Aber jeder auffällige Riss sollte dokumentiert und eingeordnet werden.

Frage:

• Seit wann besteht der Riss?

• Wurde er bereits repariert?

• Gibt es Fotos oder Rechnungen?

• Wurde die Ursache untersucht?

• Gibt es Feuchtigkeit nach Starkregen?

• Wann wurden Dach und Fassade zuletzt erneuert?

• Wurden Arbeiten genehmigt oder dokumentiert?

Auffällig sind besonders frisch überstrichene einzelne Flächen, wenn keine nachvollziehbare Erklärung dazu gegeben wird.

Frische Farbe kann reine Renovierung sein.

Sie kann aber auch Feuchtigkeits- oder Rissspuren verdecken.

Feuchtigkeit und Schimmel: Nicht nur auf sichtbare Flecken achten

Feuchtigkeit gehört zu den wichtigsten Prüffeldern bei einer Hausbesichtigung.

Achte auf:

• muffigen Geruch,

• dunkle Wandstellen,

• abplatzende Farbe,

• Salzausblühungen,

• aufgequollene Sockelleisten,

• verfärbte Fugen,

• Kondenswasser,

• stark laufende Luftentfeuchter,

• ungewöhnlich viele Duftspender,

• frisch renovierte Wandbereiche,

• Schimmel in Schränken oder hinter Möbeln.

Frage konkret:

• Gibt es Feuchtigkeit im Winter?

• Gab es Wasserschäden?

• Wurde jemals Schimmel beseitigt?

• Ist das Gebäude ganzjährig bewohnt?

• Wie wird geheizt und gelüftet?

• Ist eine Abdichtung vorhanden?

• Gibt es einen Keller oder Räume unter Geländeniveau?

• Wohin wird Regenwasser abgeleitet?

Eine Besichtigung bei trockenem Sommerwetter kann Feuchtigkeitsprobleme kaum zuverlässig ausschließen.

Deshalb sind Aussagen zum Verhalten im Winter besonders wichtig.

Bei konkreten Verdachtsmomenten sollte ein Bausachverständiger oder anderer geeigneter Fachmann hinzugezogen werden.

Risse: Wo befinden sie sich und wie verlaufen sie?

Risse müssen differenziert betrachtet werden.

Achte besonders auf:

• diagonale Risse über Türen und Fenstern,

• durchgehende Risse über mehrere Bauteile,

• breite oder unregelmäßige Risse,

• Risse zwischen Alt- und Anbau,

• Risse an Stützmauern,

• Setzungen im Außenbereich,

• abgesackte Böden,

• klemmende Türen und Fenster.

Frage:

• Wurde das Gebäude erweitert?

• Gibt es einen nachträglichen Anbau?

• Wurden tragende Wände verändert?

• Gab es Erdbeben-, Hang- oder Wasserschäden?

• Existieren statische Berechnungen oder Gutachten?

• Wurde die Ursache der Risse fachlich untersucht?

Eine Besichtigung erlaubt keine statische Diagnose.

Sie kann aber zeigen, ob eine solche Prüfung notwendig ist.

Türen und Fenster testen

Öffne und schließe nach Möglichkeit mehrere Fenster und Türen.

Achte auf:

• klemmende Rahmen,

• verzogene Flügel,

• beschädigte Dichtungen,

• Feuchtigkeit an Anschlüssen,

• Einfach- oder Mehrfachverglasung,

• Rollläden und Fensterläden,

• Insektenschutz,

• Korrosion,

• Zustand der Beschläge.

Frage:

• Wie alt sind Fenster und Türen?

• Gibt es Zugluft oder Wassereintritt?

• Funktionieren alle Rollläden?

• Sind Ersatzteile verfügbar?

• Wurden Öffnungen nachträglich verändert?

Klemmende Türen können harmlos sein.

In Verbindung mit Rissen oder abgesackten Böden sollten sie jedoch genauer geprüft werden.

Wasser: Druck, Versorgung und Leitungen

Öffne mehrere Wasserhähne.

Prüfe:

• Wasserdruck,

• Temperatur,

• Verfärbung,

• Geruch,

• Ablaufgeschwindigkeit,

• sichtbare Undichtigkeiten,

• Geräusche in Leitungen.

Frage:

• Ist die Immobilie an das öffentliche Wassernetz angeschlossen?

• Gibt es eine Zisterne oder einen eigenen Wassertank?

• Kommt es im Sommer zu Versorgungsproblemen?

• Wie alt sind die Leitungen?

• Wo befindet sich der Hauptabsperrhahn?

• Gab es Rohrbrüche oder Leckagen?

• Gibt es getrennte Wasserzähler?

• Wird Gartenwasser separat erfasst?

• Bestehen unbezahlte Versorgungsrechnungen?

Bei Häusern mit mehreren Einheiten ist zusätzlich wichtig:

• Gibt es getrennte Zähler?

• Sind Leitungen technisch getrennt?

• Wie werden Kosten verteilt?

• Sind alle Einheiten offiziell erfasst?

Stromversorgung und Elektroinstallation

Lass Dir den Sicherungskasten zeigen.

Achte auf:

• Alter und Zustand,

• Beschriftung,

• provisorische Leitungen,

• sichtbare Überlastung,

• offene Verbindungen,

• Zahl der Stromkreise,

• Fehlerstromschutzschalter,

• Zähler,

• Starkstromanschluss.

Frage:

• Wann wurde die Elektroinstallation erneuert?

• Gibt es Rechnungen oder Prüfberichte?

• Welche Anschlussleistung besteht?

• Reicht sie für Klimaanlagen, Boiler, Küche und Heizung?

• Gibt es getrennte Zähler?

• Sind Solaranlage oder andere Systeme registriert?

• Gab es Ausfälle oder Überlastungen?

Eine optische Kontrolle ersetzt keine fachgerechte Elektroprüfung.

Bei älteren Häusern oder erkennbar veränderten Installationen sollte ein Elektriker hinzugezogen werden.

Heizung, Klimatisierung und Warmwasser

Viele Immobilien in Kroatien werden anders beheizt als Käufer es aus Deutschland oder Österreich kennen.

Möglich sind beispielsweise:

• Klimaanlagen,

• Elektroheizungen,

• Holz- oder Pelletofen,

• Wärmepumpe,

• Öl- oder Gasheizung,

• Fußbodenheizung,

• Kombinationen mehrerer Systeme.

Frage:

• Wie wird das Haus im Winter beheizt?

• Welche Räume werden tatsächlich beheizt?

• Wie hoch waren die letzten Verbrauchskosten?

• Wie alt sind die Geräte?

• Wann wurden sie gewartet?

• Gibt es Wartungsnachweise?

• Ist der Schornstein geprüft?

• Reicht die elektrische Anschlussleistung?

• Wie wird Warmwasser erzeugt?

• Funktioniert die Anlage auch bei längerer Abwesenheit zuverlässig?

Bitte darum, Geräte testweise einzuschalten, soweit dies möglich und sicher ist.

Ein vorhandenes Gerät beweist nicht, dass es funktioniert oder für das gesamte Gebäude ausreichend ist.

Abwasser: Kanalisation, Sammelgrube oder Klärsystem?

Eines der am häufigsten übersehenen Themen ist die Abwasserentsorgung.

Nicht jede Immobilie ist an die öffentliche Kanalisation angeschlossen.

Möglich sind unter anderem:

• öffentlicher Kanalanschluss,

• abflusslose Sammelgrube,

• Septikgrube,

• Kleinkläranlage,

• anderes dezentrales System.

Der umgangssprachliche Begriff „Jauchegrube“ ist dafür oft zu ungenau.

Frage konkret:

• Ist das Haus an die Kanalisation angeschlossen?

• Wo befindet sich die Grube oder Anlage?

• Welches System ist vorhanden?

• Welche Kapazität hat es?

• Ist die Anlage dicht?

• Wie oft wird sie geleert?

• Wer führt die Entleerung durch?

• Welche Kosten entstehen?

• Gibt es Rechnungen oder Wartungsnachweise?

• Ist die Zufahrt für das Entsorgungsfahrzeug möglich?

• Gibt es Geruchsprobleme?

• Wurde die Anlage genehmigt oder dokumentiert?

• Nutzen mehrere Gebäude dieselbe Anlage?

Für bestimmte kleinere Anlagen gelten besondere bauordnungsrechtliche Regelungen. Die offizielle kroatische Information nennt beispielsweise, dass unter bestimmten Voraussetzungen ein Wasser- oder Septiktank bis zu einem bestimmten Volumen ohne klassische Baugenehmigung errichtet werden kann; daraus folgt jedoch nicht automatisch, dass jede bestehende Anlage rechtmäßig, technisch geeignet oder korrekt angeschlossen ist.

Deshalb sollte nicht nur gefragt werden, ob „eine Grube vorhanden“ ist.

Entscheidend sind Art, Zustand, Nutzung und rechtliche Einordnung.

Badezimmer und Küche genauer ansehen

Diese Räume zeigen häufig frühere Wasserschäden und technische Schwächen.

Achte auf:

• Silikonfugen,

• Schimmel,

• lockere Fliesen,

• hohle Fliesen,

• Wasserflecken,

• beschädigte Möbel,

• aufgequollene Arbeitsplatten,

• Gerüche aus Abläufen,

• schwachen Wasserdruck,

• langsame Abflüsse,

• Boiler,

• Lüftung,

• elektrische Anschlüsse in Nassbereichen.

Frage:

• Wann wurden Bad und Küche erneuert?

• Wurden Leitungen mit erneuert oder nur Oberflächen?

• Gibt es eine Abdichtung?

• Gab es Undichtigkeiten?

• Wo verlaufen Zu- und Abwasserleitungen?

• Ist eine natürliche oder technische Lüftung vorhanden?

Eine optisch moderne Renovierung sagt wenig über den Zustand der Leitungen dahinter aus.

Keller, Dachboden und Nebenräume nicht auslassen

Besichtige nach Möglichkeit:

• Keller,

• Dachboden,

• Garage,

• Technikraum,

• Lager,

• Nebengebäude,

• Zisterne,

• Pumpenraum,

• Gemeinschaftsflächen.

Gerade dort zeigen sich häufig:

• Feuchtigkeit,

• Schädlingsspuren,

• undichte Dächer,

• provisorische Leitungen,

• alte Tanks,

• nicht dokumentierte Umbauten,

• gemeinschaftlich genutzte Bereiche,

• tatsächliche Gebäudestruktur.

Frage bei jedem Nebenraum:

• Gehört er rechtlich zur Immobilie?

• Ist er im Grundbuch oder in den Plänen erfasst?

• Wer nutzt ihn?

• Gibt es Schlüssel?

• Wurde er genehmigt?

• Ist er ausschließlich oder gemeinschaftlich zugeordnet?

Stimmen tatsächlicher Zustand und Unterlagen überein?

Während der Besichtigung solltest Du alle erkennbaren Gebäudeteile notieren:

• Hauptgebäude,

• zusätzliche Wohnungen,

• Dachgeschoss,

• Keller,

• Garage,

• Terrasse,

• Balkon,

• Pool,

• Sommerküche,

• Nebengebäude,

• Carport,

• Stützmauern.

Frage:

• Sind alle Gebäudeteile in den Unterlagen enthalten?

• Wann wurden sie errichtet?

• Gibt es Bau- oder Nutzungsgenehmigungen?

• Wurden Flächen nachträglich geschlossen oder erweitert?

• Stimmen Zahl der Einheiten und Etagen mit den Dokumenten überein?

• Wurde das Gebäude legalisiert?

• Welche konkreten Bauteile umfasst eine vorhandene Legalisierungsentscheidung?

Offizielle kroatische Stellen empfehlen beim Immobilienkauf ausdrücklich die Prüfung der Bau- beziehungsweise sonstigen Errichtungsunterlagen und der Nutzungsgenehmigung. Eine Nutzungsgenehmigung bezieht sich dabei auf den konkret genehmigten beziehungsweise geprüften baulichen Zustand und darf nicht pauschal als Bestätigung sämtlicher denkbarer Umbauten verstanden werden.

Eine Besichtigung zeigt mögliche Abweichungen.

Ob diese rechtlich relevant sind, muss anschließend anhand der Unterlagen geprüft werden.

Grundstücksgrenzen und tatsächliche Nutzung

Zäune, Mauern und Hecken stimmen nicht zwangsläufig mit den rechtlichen Grundstücksgrenzen überein.

Frage:

• Wo verlaufen die offiziellen Grenzen?

• Gibt es Grenzmarkierungen?

• Wurde das Grundstück vermessen?

• Nutzt ein Nachbar Teile des Grundstücks?

• Werden eigene Flächen vom Nachbarn genutzt?

• Gibt es gemeinsame Mauern, Treppen oder Zufahrten?

• Sind Stellplätze eindeutig zugeordnet?

• Gibt es Grenzstreitigkeiten?

Bei unbebauten Grundstücken geht die Prüfung noch einen Schritt weiter: Grundstücksform, Raumplan, Bauzone, Zufahrt und Infrastruktur entscheiden mit darüber, ob das gewünschte Vorhaben überhaupt realisierbar ist. Wie Käufer diese Punkte vor dem Kauf einordnen sollten, erklärt der Beitrag Baugrundstück in Kroatien kaufen: Wie Käufer die Bebaubarkeit vor dem Kauf prüfen.

Vergleiche später:

• sichtbare Nutzung,

• Katasterplan,

• Grundbuch,

• gegebenenfalls geodätische Unterlagen.

Bei Unklarheiten kann eine Vermessung durch einen befugten Geodäten erforderlich sein.

Lage und Umgebung zu verschiedenen Zeiten prüfen

Eine ruhige Besichtigung am Vormittag zeigt nicht unbedingt, wie sich die Lage am Abend oder in der Hauptsaison anfühlt.

Prüfe:

• Straßenverkehr,

• Restaurants und Bars,

• Ferienvermietung,

• Baustellen,

• Hunde,

• Kirchenglocken,

• Sportplätze,

• Häfen,

• Schulen,

• saisonale Veranstaltungen,

• Parkdruck,

• Gerüche,

• Wind,

• Sonneneinstrahlung,

• Verschattung.

Frage:

• Wie wird die Nachbarschaft im Sommer genutzt?

• Sind Nachbarhäuser dauerhaft bewohnt oder Ferienobjekte?

• Gibt es geplante Bauprojekte?

• Wie ist die Parkplatzsituation in der Saison?

• Gibt es starke Bora- oder Jugo-Einflüsse?

• Wie entwickelt sich Sonne und Schatten im Winter?

• Gibt es Hochwasser-, Hang- oder Waldbrandrisiken?

Besuche die Umgebung möglichst ein zweites Mal:

• abends,

• am Wochenende,

• bei stärkerem Verkehr,

• bei ungünstigerem Wetter,

• in einer anderen Saison, soweit möglich.

Wie sich Infrastruktur, Verkehrsachsen, mögliche Störquellen und die tatsächliche Alltagstauglichkeit einer Lage bereits vor einer Entscheidung strukturierter einordnen lassen, erklärt der Beitrag Schöne Immobilie, falsche Lage? Warum ein Wohnlagen-Check Kroatien früh Klarheit schafft.

Meerblick und Aussicht: Ist beides dauerhaft?

Ein schöner Ausblick kann kaufentscheidend sein.

Frage trotzdem:

• Ist das vorgelagerte Grundstück bebaubar?

• Gibt es aktuelle Bauvorhaben?

• Welche Bauhöhe ist dort zulässig?

• Gehört die sichtbare Freifläche jemand anderem?

• Ist der Ausblick im Kaufpreis besonders berücksichtigt?

• Gibt es Schutzbestimmungen oder lediglich eine derzeit freie Sicht?

Ein bestehender Meerblick ist nicht automatisch ein rechtlich geschützter Meerblick.

Deshalb sollte er als aktueller Zustand betrachtet werden, solange keine belastbare planungsrechtliche Prüfung etwas anderes ergibt.

Eigentümer, Bewohner und tatsächliche Nutzung

Frage:

• Wer ist Eigentümer?

• Sind alle Eigentümer mit dem Verkauf einverstanden?

• Wer wohnt aktuell im Haus?

• Gibt es Mieter?

• Gibt es Feriengäste oder bestehende Buchungen?

• Bestehen Nutzungsrechte Dritter?

• Wann wird die Immobilie geräumt?

• Welche Gegenstände bleiben im Haus?

• Gibt es laufende Verträge oder Verpflichtungen?

Aussagen des Maklers sollten später mit den Unterlagen abgeglichen werden.

Eine Besichtigung ist der richtige Moment, um Widersprüche zu erkennen.

Sie ist nicht der richtige Moment, um komplizierte Eigentums- oder Vertragsfragen lediglich mündlich abzuhaken.

Laufende Kosten und reale Nutzungskosten

Frage nach konkreten Nachweisen statt nach allgemeinen Schätzungen.

Relevant sind:

• Strom,

• Wasser,

• Abwasserentsorgung,

• Müll,

• Heizung,

• Klimatisierung,

• Internet,

• Versicherungen,

• gemeinschaftliche Kosten,

• Wegunterhaltung,

• Garten- und Poolpflege,

• Wartung technischer Anlagen.

Bitte, wenn möglich, um Rechnungen der vergangenen zwölf Monate.

Frage zusätzlich:

• Ist die Immobilie ganzjährig bewohnt?

• Beziehen sich die Kosten auf Ferien- oder Dauernutzung?

• Gibt es saisonale Spitzen?

• Sind noch offene Rechnungen vorhanden?

• Welche Investitionen stehen kurzfristig an?

Ein niedriger Jahresverbrauch kann schlicht bedeuten, dass das Haus kaum genutzt wurde.

Welche Fragen solltest Du dem Verkäufer direkt stellen?

Nicht jede Antwort ist überprüfbar.

Trotzdem sind direkte Fragen wertvoll, weil sie spätere Widersprüche sichtbar machen können.

Frage beispielsweise:

• Welche Mängel sind Ihnen bekannt?

• Welche Reparaturen wurden in den letzten Jahren durchgeführt?

• Gab es Feuchtigkeits-, Wasser- oder Sturmschäden?

• Wurden tragende Wände verändert?

• Welche Gebäudeteile wurden nachträglich errichtet?

• Gibt es Konflikte mit Nachbarn?

• Gibt es Probleme mit Zufahrt oder Stellplätzen?

• Sind alle Flächen genehmigt?

• Wie funktioniert die Abwasserentsorgung?

• Gibt es Einschränkungen bei Wasser oder Strom?

• Warum wird verkauft?

• Seit wann steht die Immobilie zum Verkauf?

• Welche Gegenstände sind im Kaufpreis enthalten?

• Welche Unterlagen können vorgelegt werden?

Notiere Antworten möglichst konkret.

„Alles in Ordnung“ ist keine ausreichende Information.

Aussagen, bei denen Du genauer nachfragen solltest

Besondere Aufmerksamkeit verdienen Formulierungen wie:

„Das ist kein Problem“

Frage:

Warum ist es kein Problem und wodurch lässt sich das belegen?

„Das ist alles legal“

Frage:

Welche Unterlagen bestätigen genau welche Gebäudeteile?

„Das gehört zum Haus“

Frage:

Ist es im Grundbuch, Kataster oder Vertrag eindeutig zugeordnet?

„Die Gemeinde weiß davon“

Frage:

Gibt es eine schriftliche Entscheidung, Genehmigung oder Bestätigung?

„Der Nachbar erlaubt das“

Frage:

Besteht ein eingetragenes oder vertraglich gesichertes Recht?

„Der Anschluss kommt bald“

Frage:

Gibt es einen Beschluss, Zeitplan und bestätigte Kosten?

„Das wurde komplett renoviert“

Frage:

Welche Arbeiten wurden durchgeführt und gibt es Rechnungen, Pläne oder Nachweise?

„Das kann man leicht umbauen“

Frage:

Wurde die baurechtliche Zulässigkeit geprüft?

Solche Aussagen müssen nicht falsch sein.

Sie sind nur noch keine belastbare Entscheidungsgrundlage.

Was Du bei der Besichtigung nicht abschließend prüfen kannst

Auch eine sehr gründliche Besichtigung hat Grenzen.

Sie ersetzt keine:

• Grundbuchprüfung,

• Katasterprüfung,

• Genehmigungsprüfung,

• Vertragsprüfung,

• statische Bewertung,

• Elektroprüfung,

• Untersuchung der Leitungen,

• Feuchtigkeitsmessung,

• geodätische Vermessung,

• Bewertung durch einen Sachverständigen.

Die Besichtigung dient dazu:

1. Hinweise zu erkennen,

2. Fragen zu dokumentieren,

3. Unterlagen anzufordern,

4. Fachprüfungen gezielt zu beauftragen,

5. eine voreilige Bindung zu vermeiden.

Das ist ein wesentlicher Unterschied.

Du musst bei der ersten Besichtigung nicht jedes Problem lösen.

Du musst erkennen, welche Probleme möglicherweise vorhanden sind.

Wann ist eine zweite Besichtigung sinnvoll?

Eine zweite Besichtigung ist besonders sinnvoll, wenn:

• die Immobilie ernsthaft infrage kommt,

• die erste Besichtigung emotional oder hektisch war,

• technische Auffälligkeiten bestehen,

• Unterlagen inzwischen vorliegen,

• Räume nicht zugänglich waren,

• Fragen unbeantwortet blieben,

• Umbauten geplant sind,

• ein Sachverständiger eingebunden werden soll.

Bei der zweiten Besichtigung sollte der Schwerpunkt nicht mehr auf Atmosphäre liegen.

Dann geht es um:

• offene Punkte,

• Maße,

• Technik,

• Zustand,

• Dokumentation,

• Fachprüfung,

• Widersprüche zwischen Angaben und Realität.

Besichtige möglichst bei Tageslicht.

Bei Verdacht auf Feuchtigkeit kann auch eine Besichtigung nach Regen oder in einer feuchteren Jahreszeit zusätzliche Hinweise liefern.

Wann solltest Du einen Fachmann hinzuziehen?

Fachliche Unterstützung ist besonders sinnvoll bei:

• sichtbaren Rissen,

• Feuchtigkeit,

• Hanglage,

• Stützmauern,

• älteren Dächern,

• nicht dokumentierten Umbauten,

• mehreren Wohneinheiten,

• Poolanlagen,

• dezentralen Abwassersystemen,

• stark sanierungsbedürftigen Objekten,

• geplanten Erweiterungen,

• unklarer Gebäudestruktur.

Je nach Fragestellung können erforderlich sein:

• Bauingenieur,

• Architekt,

• Sachverständiger,

• Elektriker,

• Installateur,

• Geodät,

• Rechtsanwalt,

• Steuerberater.

Nicht jeder Fachmann prüft dasselbe.

Deshalb sollte vorab klar sein, welche Frage beantwortet werden soll.

Die Besichtigung endet nicht an der Haustür

Nach dem Termin solltest Du Deine Notizen zeitnah auswerten.

Ordne jeden Punkt einer Kategorie zu:

Geklärt

Die Antwort ist nachvollziehbar und dokumentiert.

Noch zu belegen

Eine mündliche Aussage liegt vor, aber kein Nachweis.

Fachlich zu prüfen

Eine technische oder rechtliche Bewertung ist notwendig.

Kritisch

Der Punkt kann Nutzung, Finanzierung, Wert oder Kaufentscheidung erheblich beeinflussen.

Ausschlusskriterium

Die Situation passt nicht zu Deinen Anforderungen oder Deinem Risikoprofil.

Diese Auswertung verhindert, dass der schöne Gesamteindruck alle offenen Punkte überlagert.

Vor Reservierung, Vorvertrag oder Kapara

Bevor Du eine wirtschaftliche Bindung eingehst, sollten zumindest die wesentlichen Fragen aus der Besichtigung eingeordnet sein.

Dazu gehören insbesondere:

• Eigentum,

• Grundbuch,

• Gebäudelegalität,

• tatsächliche Flächen,

• Zufahrt,

• bekannte technische Mängel,

• Abwassersituation,

• Finanzierung,

• erforderliche Fachprüfungen,

• offene Unterlagen.

Eine Reservierung oder Kapara sollte nicht dazu führen, dass Du anschließend unter Zeitdruck erst herausfinden musst, was Du eigentlich kaufst.

Der richtige Ablauf lautet:

1. besichtigen,

2. dokumentieren,

3. Unterlagen prüfen,

4. offene Fragen klären,

5. Fachleute einbinden,

6. erst danach über eine Bindung entscheiden.

Einordnung im Domus-Certum-Kaufprozess

Im Domus-Certum-Kaufprozess gehört die Besichtigung in die Phase des Interesses.

Sie ist kein Beweis dafür, dass die Immobilie geeignet ist.

Sie ist ein Filter.

Eine gute Besichtigung hilft Dir zu entscheiden:

• Soll das Objekt weiter geprüft werden?

• Welche Unterlagen fehlen?

• Welche Risiken bestehen?

• Welche Fachleute werden benötigt?

• Passt das Objekt weiterhin zu Budget und Nutzung?

• Ist eine Bindung bereits vertretbar?

Die Qualität der Besichtigung misst sich deshalb nicht daran, wie viele Räume Du gesehen hast.

Sie misst sich daran, wie klar Deine nächsten Schritte danach sind.

Fazit: Eine Besichtigung ist kein Spaziergang

Eine Immobilie kann auf den ersten Blick überzeugen und trotzdem offene Fragen enthalten.

Das ist normal.

Entscheidend ist, ob Du diese Fragen erkennst, bevor aus Interesse eine Verpflichtung wird.

Bei einer Immobilienbesichtigung in Kroatien solltest Du deshalb nicht nur fragen:

Gefällt mir dieses Haus?

Sondern auch:

• Ist der sichtbare Zustand plausibel?

• Welche Mängel könnten vorhanden sein?

• Welche Gebäudeteile sind dokumentiert?

• Wie funktionieren Wasser, Strom, Heizung und Abwasser?

• Ist die Zufahrt gesichert?

• Welche laufenden Kosten entstehen?

• Welche Aussagen müssen noch belegt werden?

• Welche Fachprüfung brauche ich?

Jer kuća se ne kupuje samo srcem.

Ein Haus kauft man nicht nur mit dem Herzen.

Man kauft es mit offenen Augen, klaren Fragen und einer nachvollziehbaren Entscheidungsgrundlage.

Mit vollständiger Besichtigungsstruktur arbeiten

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Quellen und weiterführende Informationen

Kroatische Regierung – Kauf einer Immobilie Offizielle Hinweise zu Grundbuchauszug, Bau- und Nutzungsgenehmigung, Energieausweis und weiteren Unterlagen beim Immobilienkauf.

Uređena zemlja – Grundbuch und Kataster Offizielles gemeinsames Informationssystem für Grundbuchauszüge, Katasterdaten und digitale Katasterpläne.

Kroatisches Bauministerium – Nutzungsgenehmigung Offizielle Informationen zur uporabna dozvola und zu besonderen Konstellationen bei älteren oder nur teilweise fertiggestellten Gebäuden.

Kroatische Regierung – Bauen ohne klassische Baugenehmigung Informationen zu bestimmten einfachen Bauwerken und Anlagen, die unter besonderen Voraussetzungen ohne klassische Baugenehmigung errichtet werden können.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle rechtliche, bautechnische, geodätische oder finanzielle Prüfung. Eine Besichtigung kann Hinweise liefern, aber weder Genehmigungen noch Eigentumsverhältnisse oder die technische Mangelfreiheit einer Immobilie abschließend bestätigen.